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俄罗斯住宅和商业不动产:对外国投资人的可能

2011-03-13  

  在中国,政府部门颁发了有关限制外国自然人和外国法人在中国购买民用住宅和商业不动产的文件。按照文件的新规定,外国人在中国只能购买一套自用住宅,而外国机构在中国设立的办事处,只能有权在其注册地购买办公用房。据中国媒体报道,这些措施旨在消除对热钱大量涌入房地产市场可能带来的风险。在北京,上海和其他一些大城市,外国人同时拥有几套住宅的情况并不少见。市场专家认为,对外国人的限制措施,首先应该是针对那些昂贵的住宅,这些住宅目前有很大的需求量。

  那么在俄罗斯这一市场是如何来调节的呢俄罗斯的立法对于外国人投资不动产提供哪些可能性呢?俄罗斯最大的建筑及房地产交易专业公司之一,莫斯科《米艾里》控股公司总经理利金涅茨卡娅欣然接受了《法律园地》专栏的采访:


莫斯科《米艾里》控股公司总经理利金涅茨卡娅

  在俄罗斯的立法中,对于外国公民和无国籍人取得住宅的权利没有任何限制性的规定。唯一的前提条件就是该公民必须在俄罗斯拥有合法居留的依据,也就是说,应当持有在俄罗斯临时逗留或临时居留的许可,定居证,有效的俄罗斯签证或者其他能够证明该公民合法身份的证件。外国人在俄罗斯可以拥有从公寓的一个小房间到豪华别墅任何形式和任何面积的住宅当然,在那里做长期户口登记是不可以的这是因为,作为长期登记,意味着在这一地址上无限期地居住,这只适用于俄罗斯公民而对于外国人,即便是居住在属于自己产权的住宅里,也只是作为临时登记的地址--期限截止到外国公民在俄罗斯合法居留的有效证件到期我们的专家强调说,拥有不动产对于在俄罗斯的外国人来说,在取得俄罗斯国籍,定居证,工作许可以及签证等方面没有什么优惠的特权另外,在俄罗斯进行房地产交易只能用卢布结算根据当事人的意愿,双方可以以任何一种货币通过汇率来固定卢布价格,在这种情况下,合同当事人的国籍对于货币种类的选择没有任何影响。

  如果是在俄境外,外国人以授权委托书的形式取得俄罗斯的不动产,那么这一委托书必须要经过合法化手续.对于1961105海牙公约的成员国,也包括中国,凡在国外使用的委托书都需要办理认证除此之外,该文件还必须翻译成俄语并由俄罗斯公证处公证译文正确如果外国人是已婚状况,还必须经过公证处公证配偶的同意意见如果这个同意购买不动产的意见书是在俄罗斯境外办理的,也要求经过认证。

  据莫斯科《米艾里》公司总经理利金涅茨卡娅介绍,对于外国法人来讲签订不动产买卖合同原则上与外国自然人的程序没有什么区别当然,针对公司会要求更多的相关文件。

  还有一种很典型的情况,就是外国人在俄罗斯购买房地产之后经过一段时间,想将其卖掉,那么对外国人在买卖合同中获得的收入是否需要纳税? 利金涅茨卡娅说,外国人在出售以前购买的房地产时,需要缴纳30%的所得税。税基是按照该房地产出售和购买的价差来计算的。举个具体的例子,外国人在莫斯科以6百万卢布的价格出售了自己两年前以5百万卢布购买的房子,这样就获得了1百万卢布的收入,按照30%的税率,需要缴纳30万卢布的税款。外国人出售商业不动产,也按照同样的税率计算。对于法人来讲实行的是其他税率。如果是在俄罗斯没有常驻机构的外国法人,出售不动产时按20%纳税,而对于在俄罗斯通过常驻机构经营的外国法人,税率为24%

  在谈到俄罗斯不动产市场的投资吸引力时,利金涅茨卡娅说,俄罗斯不动产的价格已克服危机并开始进入上升的轨道。经济适用住宅市场的复苏要快于商业不动产。例如在莫斯科已经有相当密集的商务楼,写字楼,不会感到这种房产类型的缺乏。如果说投资房地产,最好的选择是住宅而不是商业不动产,尽管对不动产的投入已经不能按照危机前的收入水平来计算。从2000--2005年,俄罗斯的房地产,尤其是莫斯科每年上涨了30-40%

(俄罗斯旅游中文网新闻中心编辑)

标签:住宅  商业  投资  
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